Estratégias para superar os desafios de Gestão e Manutenção.

Os municípios enfrentam, no âmbito das suas inúmeras atribuições e competências, um conjunto de desafios. Um dos grandes desafios dos gestores é encontrar mecanismos eficientes e economicamente viáveis para acompanhar, fiscalizar e planejar a evolução do município. Um dos caminhos é a gestão e manutenção do Cadastro Imobiliário.

Gestão e manutenção do Cadastro Imobiliário

A gestão e manutenção do Cadastro Imobiliário é um dos mecanismos para ajudar a vencer este desafio, mas mesmo a gestão e manutenção do cadastro imobiliário tem seus desafios, que geralmente são:

  • Inclusão apenas de informações relativas a cidade “legal”
  • Omissões de área construída
  • Omissões e sobreposição de área territorial
  • Falta de integração entre cadastros vindos de outras secretarias
  • Falta de ferramentas para gestão e manutenção dos dados cadastrais
  • Informações desatualizadas
  • Falta de padronização dos dados
  • Informações concentradas nas pessoas
  • Falta de equipe
  • Engajamento dos departamentos envolvidos
  • Recursos financeiros para contratação

Realmente os desafios não são poucos, mas existem algumas estratégias para a melhoria do sistema cadastral.

Vejamos algumas estratégias apontadas pela Claudia de Cesare no livro ”Cadastro multifinalitário como instrumento de política fiscal e urbana”:

  • Identificar as defasagens cadastrais para concentrar a ação fiscal nestas áreas, via cruzamento do cadastro imobiliário com dados oriundos do censo, ligações de água e energia, ou mesmo com o cadastro de alvarás.
  • Promover programas de auto declaração em parceria com centros comunitários ou centros administrativos regionais.
  • Trabalhar com informações do município, porém usualmente ignoradas para as atualizações cadastrais, como a identificação de projetos aprovados há muitos anos que não receberam carta de habitação. Quando confirmada a defasagem, uma vistoria rápida é provavelmente suficiente para a atualização cadastral.
  • Imagens de satélite, desde que georreferenciadas, podem ser uma ferramenta interessante para priorizar áreas para recadastramento via cruzamento das imagens com a base cartográfica.
  • Promover a comunicação entre órgãos municipais que detêm atualizações parciais da cidade.

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Outras estratégias para o sucesso de uma solução de cadastro imobiliário são:

  • Ter um patrocínio dentro da prefeitura, alguém que lidere a implantação do projeto
  • Constituir uma equipe de coordenação e gestão
  • Implantar o cadastro de forma modular
  • Consolidar as diferentes bases de dados
  • Revisar os processos
  • Criar um plano de transição para a nova sistemática
  • Definir políticas de segurança
  • Divulgar internamente o cronograma do projeto e os resultados

Conforme o artigo “O Cadastro como Instrumento de Política Fiscal”, de Cláudia De Cesare, o cadastro imobiliário serve de base não apenas para o lançamento dos tributos imobiliários, com especial ênfase no IPTU, como também é uma importante fonte de informação para análises diversas como, por exemplo, sobre o desenvolvimento urbano e ambiental da cidade, a identificação de padrões de uso e ocupação do solo e monitoramento de intervenções urbanas e políticas sociais.

Para a cobrança do IPTU, o endereçamento do imóvel e as informações relativas ao contribuinte (como o nome do proprietário, CPF e o endereço para correspondência) são elementos essenciais para a notificação do lançamento do imposto, bem como para a eventual execução fiscal.

Por outro lado, visando viabilizar a tarefa de avaliação dos imóveis, um cadastro imobiliário adequado deve fornecer, além de atributos próprios dos imóveis (como área do terreno, fração ideal nos casos de condomínios, área e ano da edificação, tipologia construtiva, finalidade construtiva e uso), atributos relacionados com a localização do imóvel. Entre estes atributos, podem ser citados aqueles que indicam a provisão de equipamentos e serviços de infraestrutura urbana, ou de outros elementos que influenciam na valorização ou desvalorização dos imóveis.

O impacto do cadastro imobiliário na arrecadação

Embora seja um elemento essencial para a atuação municipal, as condições atuais dos cadastros gerenciados pelos municípios nem sempre são adequadas para o desempenho das funções fiscais e, de forma mais abrangente, para a gestão da cidade.

Os investimentos na atualização e manutenção do cadastro imobiliário geram retorno financeiro bem superior àquele que foi realizado, geralmente em média de 30% de aumento na arrecadação, justificando assim a importância da priorização deste tipo projeto.

Cidade Inteligente - cadastro imobiliário

Um ponto importante, segundo uma matéria divulgada pelo CLP – Centro de Liderança Pública, é que os municípios precisam possuir tecnologias capazes de oferecer análises que apontem o crescimento do município, qual a situação da base de proprietários de imóveis e qual o perfil dos inadimplentes.

É esse trabalho de análise dos dados e gestão da informação que permite aos municípios traçarem estratégias efetivas do que fazer em cada situação.

E somente com um sistema de inteligência é que estes insights poderão efetivamente apoiar a tomada de decisões.

cadastro imobiliário

O ideal, portanto, é que o sistema utilizado permita realizar a gestão e manutenção dos dados…

E não seja apenas um visualizador de informações. Isso, pensando sempre no fluxo de atualização e manutenção do cadastro sendo realizado de forma integrada.

Primeiro, com a fiscalização, onde a base de dados com as informações digitais pode ser levada para campo com a sua última versão de atualização e que serve de apoio para as informações que serão levantadas em campo e que vão direto para o banco de dados do cadastro imobiliário e/ou mutifinalitário.

O cadastro imobiliário e/ou multifinalitário, é um sistema que deve ter ferramentas para inserir novos loteamentos, novas edificações, realizar desmembramentos e remembramentos, cálculos, mas que também deve ser de fácil acesso e utilização pelos usuários que não são especialistas em edição e manutenção do cadastro, embora precisem consumir estas informações nos seus processos diários.

E o gestor? Ele também precisa acessar estas informações, de uma forma mais gráfica, mais sumarizada e através de relatórios com os pontos mais importantes, todos com informações que sejam reais e atualizadas. E a população, também deve ter acesso às informações? Claro que algumas informações não devem ficar abertas a todos, mas o sistema deve fazer o controle das que devem ser disseminadas.

infográfico - cadastro imobiliário

A manutenção de um cadastro imobiliário atualizado e qualificado traz imensos benefícios para o município, como o retorno de investimento, o fortalecimento das secretarias, a economia de recursos financeiros e a promoção da justiça fiscal e social.


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