Estratégias para superar os desafios de Gestão e Manutenção.
Os municípios enfrentam, no âmbito das suas inúmeras atribuições e competências, um conjunto de desafios. Um dos grandes desafios dos gestores é encontrar mecanismos eficientes e economicamente viáveis para acompanhar, fiscalizar e planejar a evolução do município. Um dos caminhos é a gestão e manutenção do Cadastro Imobiliário.
Gestão e manutenção do Cadastro Imobiliário
A gestão e manutenção do Cadastro Imobiliário é um dos mecanismos para ajudar a vencer este desafio, mas mesmo a gestão e manutenção do cadastro imobiliário tem seus desafios, que geralmente são:
- Inclusão apenas de informações relativas a cidade “legal”
- Omissões de área construída
- Omissões e sobreposição de área territorial
- Falta de integração entre cadastros vindos de outras secretarias
- Falta de ferramentas para gestão e manutenção dos dados cadastrais
- Informações desatualizadas
- Falta de padronização dos dados
- Informações concentradas nas pessoas
- Falta de equipe
- Engajamento dos departamentos envolvidos
- Recursos financeiros para contratação
Realmente os desafios não são poucos, mas existem algumas estratégias para a melhoria do sistema cadastral.
Vejamos algumas estratégias apontadas pela Claudia de Cesare no livro ”Cadastro multifinalitário como instrumento de política fiscal e urbana”:
- Identificar as defasagens cadastrais para concentrar a ação fiscal nestas áreas, via cruzamento do cadastro imobiliário com dados oriundos do censo, ligações de água e energia, ou mesmo com o cadastro de alvarás.
- Promover programas de auto declaração em parceria com centros comunitários ou centros administrativos regionais.
- Trabalhar com informações do município, porém usualmente ignoradas para as atualizações cadastrais, como a identificação de projetos aprovados há muitos anos que não receberam carta de habitação. Quando confirmada a defasagem, uma vistoria rápida é provavelmente suficiente para a atualização cadastral.
- Imagens de satélite, desde que georreferenciadas, podem ser uma ferramenta interessante para priorizar áreas para recadastramento via cruzamento das imagens com a base cartográfica.
- Promover a comunicação entre órgãos municipais que detêm atualizações parciais da cidade.
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Outras estratégias para o sucesso de uma solução de cadastro imobiliário são:
- Ter um patrocínio dentro da prefeitura, alguém que lidere a implantação do projeto
- Constituir uma equipe de coordenação e gestão
- Implantar o cadastro de forma modular
- Consolidar as diferentes bases de dados
- Revisar os processos
- Criar um plano de transição para a nova sistemática
- Definir políticas de segurança
- Divulgar internamente o cronograma do projeto e os resultados
Conforme o artigo “O Cadastro como Instrumento de Política Fiscal”, de Cláudia De Cesare, o cadastro imobiliário serve de base não apenas para o lançamento dos tributos imobiliários, com especial ênfase no IPTU, como também é uma importante fonte de informação para análises diversas como, por exemplo, sobre o desenvolvimento urbano e ambiental da cidade, a identificação de padrões de uso e ocupação do solo e monitoramento de intervenções urbanas e políticas sociais.
Para a cobrança do IPTU, o endereçamento do imóvel e as informações relativas ao contribuinte (como o nome do proprietário, CPF e o endereço para correspondência) são elementos essenciais para a notificação do lançamento do imposto, bem como para a eventual execução fiscal.
Por outro lado, visando viabilizar a tarefa de avaliação dos imóveis, um cadastro imobiliário adequado deve fornecer, além de atributos próprios dos imóveis (como área do terreno, fração ideal nos casos de condomínios, área e ano da edificação, tipologia construtiva, finalidade construtiva e uso), atributos relacionados com a localização do imóvel. Entre estes atributos, podem ser citados aqueles que indicam a provisão de equipamentos e serviços de infraestrutura urbana, ou de outros elementos que influenciam na valorização ou desvalorização dos imóveis.
O impacto do cadastro imobiliário na arrecadação
Embora seja um elemento essencial para a atuação municipal, as condições atuais dos cadastros gerenciados pelos municípios nem sempre são adequadas para o desempenho das funções fiscais e, de forma mais abrangente, para a gestão da cidade.
Os investimentos na atualização e manutenção do cadastro imobiliário geram retorno financeiro bem superior àquele que foi realizado, geralmente em média de 30% de aumento na arrecadação, justificando assim a importância da priorização deste tipo projeto.
Um ponto importante, segundo uma matéria divulgada pelo CLP – Centro de Liderança Pública, é que os municípios precisam possuir tecnologias capazes de oferecer análises que apontem o crescimento do município, qual a situação da base de proprietários de imóveis e qual o perfil dos inadimplentes.
É esse trabalho de análise dos dados e gestão da informação que permite aos municípios traçarem estratégias efetivas do que fazer em cada situação.
E somente com um sistema de inteligência é que estes insights poderão efetivamente apoiar a tomada de decisões.
O ideal, portanto, é que o sistema utilizado permita realizar a gestão e manutenção dos dados…
E não seja apenas um visualizador de informações. Isso, pensando sempre no fluxo de atualização e manutenção do cadastro sendo realizado de forma integrada.
Primeiro, com a fiscalização, onde a base de dados com as informações digitais pode ser levada para campo com a sua última versão de atualização e que serve de apoio para as informações que serão levantadas em campo e que vão direto para o banco de dados do cadastro imobiliário e/ou mutifinalitário.
O cadastro imobiliário e/ou multifinalitário, é um sistema que deve ter ferramentas para inserir novos loteamentos, novas edificações, realizar desmembramentos e remembramentos, cálculos, mas que também deve ser de fácil acesso e utilização pelos usuários que não são especialistas em edição e manutenção do cadastro, embora precisem consumir estas informações nos seus processos diários.
E o gestor? Ele também precisa acessar estas informações, de uma forma mais gráfica, mais sumarizada e através de relatórios com os pontos mais importantes, todos com informações que sejam reais e atualizadas. E a população, também deve ter acesso às informações? Claro que algumas informações não devem ficar abertas a todos, mas o sistema deve fazer o controle das que devem ser disseminadas.
A manutenção de um cadastro imobiliário atualizado e qualificado traz imensos benefícios para o município, como o retorno de investimento, o fortalecimento das secretarias, a economia de recursos financeiros e a promoção da justiça fiscal e social.
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